Как расторгнуть договор аренды – вариантов несколько. Нужно исходить из обстоятельств по конкретной ситуации. Стороны могут договориться либо им придется разбираться в этом вопросе в судебном формате. В любом случае потребуется грамотное осуществление всех необходимых действий, и документальное сопровождение процесса.
Найм или аренда – есть ли разница.
Содержание
Чтобы рассматривать вопрос о том, как расторгнуть договор аренды, нужно понять разницу между наймом и арендой. Часто два этих понятия путают.
Итак, с юридической позиции существует два понятия – найм и аренда. Под первым предполагается эксплуатация любого вида жилища по соглашению, подписанному между гражданами.
Аренда обычно относится к нежилой недвижимости. И сторонами будут юридические лица, либо одна из сторон будет ИП. Граждане в таких сделках тоже участвуют, но реже.
На практике же люди не различают данные понятия и применяют их к разным ситуациям. Поэтому некоторые рассуждают, как расторгнуть договор аренды, касаемо взятого в найм объекта. Ничего страшного в этом нет. Главное правильно оформлять все взаимоотношения и их расторжение в письменном формате.
Как расторгнуть договор аренды – причины.
При указании в договоре срока его действия, документ будет считаться действующим на протяжении всего этого времени. При неуказании сроков договоренности считаются бессрочными.
Если есть желание расторгнуть договор досрочно, нужно иметь основание. Также придется доказать необходимость расторжения договоренностей в суде. Хотя вторая сторона, возможно, согласиться на расторжение без судебных разбирательств (пойдет на встречу).
В самом договоре рекомендуется перечислять основания его аннулирования до срока. Тогда процедура пройдет гораздо проще.
Как расторгнуть договор аренды, если его участники в итоге договорились – необходимо будет составить соглашение. Официально оформленный акт о расторжении требуется во всех случаях, когда договор регистрировался в Росреестре, либо если какая-то из сторон является юридическим лицом.
Основания для арендодателя – как расторгнуть договор аренды в этом случае.
В этом случае подразумевается, что инициатором расторжения выступает арендодатель (или собственник объекта), и у него на это имеются основания.
Как расторгнуть договор аренды. Возможные основания:
- пользование съемщиком имуществом с несоблюдением нарушением условий договора или игнорированием назначения имущества;
- ухудшение состояния имущества;
- неуплата по графику установленной арендной платы от двух раз;
- отказ от осуществления косметического или капремонта в условленные сроки.
Та и другая сторона может запросить расторжение договоренностей. Порядок действий от этого никак не меняется.
Основания для арендатора – как расторгнуть договор аренды в этом случае.
Здесь расторжение желает инициировать квартиросъемщик. Для этого по его мнению должны иметься причины для разрыва отношений с собственником помещения.
Как расторгнуть договор аренды. Возможные основания от арендатора:
- арендодатель не предоставляет в пользование съемную квартиру либо как-то иначе препятствует исполнению условий;
- выявление съемщиком значимых недостатков после переезда (несоответствие с изначально заявленным условиями);
- неосуществление арендодателем капитального или косметического ремонта помещения в установленные для этого сроки;
- имущество оказывается в процессе эксплуатации в непригодном для эксплуатации состоянии (не по вине проживающего).
Все перечисленные основания установлены законом. Однако, помимо них в самом договоре могут быть и иные поводы для расторжения договоренностей в досрочном формате. Например, решение собственника о продаже квартиры.
Как расторгнуть договор аренды при несогласии одной из сторон.
Вопрос в этом случае приходится решать сначала в досудебном, а потом и в судебном порядке. И на каждом этапе нужно соблюдать определенные правила, оформлять документацию.
Этап с отправкой уведомления.
Заинтересованная в расторжении сторона направляет второй уведомление о досрочном расторжении. При отсутствии такового суд будет оценивать сложившуюся ситуацию, как односторонний отказ от обязанностей.
Направление уведомления происходит заказным письмом. Его можно вручить и лично под подпись. Главное, чтобы было документально подтверждаемое доказательство по факту вручения уведомления.
Бланка такого уведомления не существует. То есть оформляется оно самостоятельно, но нужно учесть определенные нормы оформления, и вставить в содержание нужные пункты.
Как расторгнуть договор аренды. Содержание уведомления:
- реквизиты обеих сторон;
- информация о договоре;
- дата оформления и отправки уведомления;
- сведения об арендуемом жилище;
- причина, по которой хочется расторгнуть договоренности до окончания установленного срока;
- сроки, в пределах которых хочется их расторгнуть.
Рекомендуется направлять такое уведомление за 3 месяца до предполагаемого разрыва отношений. По закону получающая уведомление сторона может рассматривать его до месяца. Если по завершении срока, она не реагирует на уведомление, придется подавать в суд.
Судебные разбирательства.
Если истец требует только расторгнуть договор, иск подается в районный суд. А если кроме расторжения рассматривается также денежный вопрос, выбор места рассмотрения иска зависит от цены. При превышении цены в 50.000 руб., иск подается в районный суд, при меньшей сумме иск рассмотрит мировой суд.
Как расторгнуть договор аренды. Документация для суда:
- исковое заявление;
- копия паспорта;
- копия договора;
- документ о праве собственности на объект;
- документальное подтверждение отправки уведомления в досудебном порядке;
- документальное доказательство направлении экземпляра иска ответчику;
- квитанция об уплате госпошлины;
- документальные доказательства в пользу требований истца.
В качестве последнего пункта представляются разные документы. Они должны доказывать, к примеру, несоблюдение ответчиком условий договора. Также если разбираются дополнительные вопросы о финансах, представляются соответствующие документы, расчеты, и пр. Пошлина платится всегда по числу требований.
Вернуть деньги может как одна, так и другая сторона (зависит от обстоятельств). Собственник мог получить плату вперед, тогда возврат финансов ложится на него. Либо процесс расторжения договора может прийтись на еще неоплаченный период использования объекта. Тогда съемщику придется оплатить его. Но это будет происходить при включении данной информации в соглашение или исковое заявление.
Результаты судебных разбирательств и как расторгнуть договор аренды по их окончании.
Суд смотрит на правовые позиции обеих сторон. Ответчик может хорошо подготовиться к процессу, в результате чего судья вынесет решение об отказе в требованиях. В этом случае суд решает, что представленные поводы для досрочного расторжения договора несостоятельны.
Если суд удовлетворяет требования, придется ждать вступления постановления в силу (месяц). В этот период ответчик может подать на обжалование в рамках апелляции. Тогда исполнение решения будет отложено. Как расторгнуть договор аренды по факту после окончания всех судебных разбирательства – нужно зафиксировать этот факт в регистрирующих органах и заняться выпроваживанием граждан из своего недвижимого объекта. Для этого может понадобиться привлечение приставов.
Как расторгнуть договор аренды, если все согласны.
Если стороны обговорили вариант с расторжением, необходимо оформить завершение отношений. Но это актуально, если у договоренностей есть обозначенный срок действия. Если же договор бессрочный, придется действовать через суд.
Содержание соглашения.
В письменно оформляемом соглашении о расторжении необходимо указать обязательные пункты. Их порядок не столь важен, хотя при формулировке текста нужно соблюдать логику.
Как расторгнуть договор аренды. Что включается в уведомление:
- сведения о сторонах;
- сведения о договоре;
- основания расторжения;
- согласованные сроки завершения договора и передачи объекта;
- порядок регулирования вопросов финансового характера (если одна из сторон должна другой по графику платежей или выплатить компенсацию за причиной ущерб).
Форма соглашения о расторжении договора не утверждена. Можно составить документ самостоятельно. Но дать это нужно грамотно с соблюдением прав обеих сторон. Для этого можно обратиться за помощью к Юристам Столицы.
Что делать после оформления соглашения.
Соглашение придется зарегистрировать, если договоренности подписывались на срок от 12-ти месяцев и были зарегистрированы в Росреестре. При выявлении ошибок ведомство отложит регистрирование соглашения. Также в ЕГРН передается уведомление об окончании аренды.
Если договор заключался на срок до года, регистрирование в Росреестре не требуется. Нужно оформлять в 2-х экземплярах расторжение и удостоверять этот процесс подписями.
Если первичный договор заверялся нотариально, соглашение о расторжении также придется заверить.
После его подписания составляется также акт по возврату объекта, где будет зафиксировано его состояние, статус по всем проведенным расчетам и отсутствие претензий у сторон. То есть такой акт подписывается уже при фактическом принятии объекта собственником.
Как расторгнуть договор аренды: важные советы.
Учтите:
- Лучше изначально составлять грамотный договор, где будет прописана вся необходимая информация (в том числе причины и условия расторжения).
- При возникновении повода для аннулирования договоренностей досрочно, нужно ссылаться на первоначально подписанный договор.
- Если вторая сторона согласна, составляем соглашение о расторжении.
- Если же она не хочет расторгать договоренности досрочно, придется направить официальное обращение на эту тему.
- Дальше следует ожидать ответа. А если он не поступит, пока продолжать исполнять договор. Но при этом нужно также подать в суд.
Это не просто советы. Можно использовать данную схему, как непосредственный алгоритм действий. Проще всего уточнить все нюансы досрочного расторжения на консультации юриста или привлечь его непосредственно к процессу расторжения.
Читайте больше:
