Основания расторжения договора аренды

Основания расторжения договора аренды
Основания расторжения договора аренды

Сейчас основания расторжения договора аренды напрямую зависят от того, кто их высказывает. А это может быть как владелец имущества, так и арендующее лицо. При этом и события могут развиваться по-разному, когда та или иная сторона высказывается о потребности прекратить взаимоотношения. Можно пойти по пути уступок и согласия либо переводить имеющийся спор в судопроизводственную плоскость, чтобы расторгнуть договор аренды.

Варианты расторжения договора аренды по различным основаниям.

Содержание

Чтобы переходить к обсуждению четких оснований расторжения договора аренды, нужно сначала понять сущность этой процедуры как таковой.

В данном случае может идти речь о двух вариантах развития событий:

  • наличие между участниками по сделке согласия в вопросе расторжения с закреплением данного мнения на бумаге (посредством соглашения о расторжении);
  • попытка совершения одностороннего расторжения договоренностей.

Под последним чаще всего подразумевается инициирование полноценной претензионной схемы действий с вовлечением судебной системы. По идее в договор можно включать пункт об одностороннем расторжении договора по каким-то условиям или без них вовсе. Но второе встречается крайне редко. То есть при появлении желания расторгнуть договор аренды и отсутствии одобрения с другой стороны приходится привлекать суд для закрытия данного спора. И придется действительно опираться на какие-то значимые основания расторжения договора аренды. Таковые четко прописаны в законе.

Судья рассматривает мнение обеих сторон, опирается на представленную документальную базу, чтобы принять окончательное решение — являются ли представленные основания расторжения договора аренды значительными и требующими удовлетворения либо же нет. Судебная практика подразумевает наличие дел, рассмотренных в пользу той и иной стороны. Истцами и ответчиками могут выступать также обе стороны. Это зависит от того, кто из них имеет претензии или намеревается расторгнуть договор аренды, имея на то свою мотивацию.

Основания расторжения договора аренды от арендодателя.

Итак, здесь придется обратиться к ст. 619-620 ГК. Основания расторжения договора аренды различаются в зависимости от того, кто их высказывает. Да каждая сторона вправе высказывать свое желание про расторжение и совершать для этого конкретные действия.

Основания расторжения договора аренды:

  • арендатор использует имущественный объект со значительным нарушением договорных условий либо игнорируя его назначение, а также при повторяющихся нарушениях;
  • значительно ухудшает имущественные характеристики используемого объекта;
  • больше 2-х раз по окончании установленного для совершения платежа срока не совершает транзакцию;
  • не производит кап. ремонта в условленные по договору либо в уместные сроки (с учетом состояния объекта), если таковые в точном виде не были указаны — главное, чтобы по договору подразумевался такой пункт.

Логика взаимоотношений арендодателя и арендатора по мнению первого очень проста — за причитающиеся ему деньги он отдает в пользование свое имущество и ожидает бережного отношения к нему. Причем все это должно закреплять в договоре, иначе предъявлять претензии арендатору будет сложно. А также использовать возможные основания расторжения договора аренды.

Специфика реализации процедуры расторжения с подачи арендодателя.

Выше перечислены основания расторжения договора аренды, закрепленные законодательно. Впрочем, закон не запрещает сторонам при подписании договора включать сюда и иные условия. С опорой на эти условия также можно притязать на разрыв отношений.

Причем никто не запрещает подавать в суд, если имеются свои специфичные основания расторжения договора аренды. Просто шансы на выигрыш дела в этом случае плавающие. Все зависит от убедительности ваших обоснований и представленной по ним документации. Судебная система при правильном сборе документов обязана принимать и рассматривать все поступающие к ней иски. Подача исков это право каждого гражданина. Да и соглашения можно будет добиться, если выявились не предусмотренные изначально основания расторжения договора аренды.

Надо понимать, что основания расторжения договора аренды могут быть применены арендодателем только при направлении сначала арендатору задокументированного предупреждения о потребности исполнить конкретные обязательства в уместный срок. То есть закон обязывает данное лицо совершить попытку досудебного регулирования. И только при отсутствии нужной реакции от адресата этих требований основания расторжения договора аренды можно представить и суду.

Основания расторжения договора аренды от арендатора.

Основания расторжения договора аренды
Основания расторжения договора аренды

Здесь основания расторжения договора аренды таковы:

  • арендодатель не отдает имущество в эксплуатацию арендовавшему его лицу / создает препятствия для пользования таковым в соответствии с прописанными по договору условиями либо заложенной в него сутью / назначением;
  • переданное арендующему лицу имущество имеет осложняющие пользование им изъяны, которые не были озвучены при подписании договоренностей и были скрыты при проведении осмотра объекта (то есть проявились только в процессе фактического эксплуатирования);
  • дающее в аренду имущество лицо не реализует свою обязанность по совершению ремонтных работ в заранее условленные либо логичные и уместные сроки;
  • имущество в силу внешних обстоятельств стало непригодным к использованию в том виде, который предполагался и имелся изначально.

Например, арендатор обратился к суду с просьбой расторгнуть договор аренды по вполне конкретной причине. Он арендовал помещение для размещения здесь своего магазина. Но в процессе использования выяснились некоторые неприятные факты. Помещение не соответствует нормам пожарной безопасности, что утаивалось от арендатора при подписании договора. Этот факт входит в применяемые по закону основания расторжения договора аренды. Судья точно примет сторону истца, если он представит доказательства о несоответствии нормам пожарной безопасности данного помещения с учетом его использования для целей, прописанных в договоре.

Некоторая специфика расторжения.

Опять же стоит упомянуть, что в договоре аренды можно установить и другие условия. Соответственно они же станут основаниями расторжения договора аренды, если возникнет такая потребность.

Причем схема расторжения договора в досрочном формате не меняется, исходя из того, кто именно его инициирует. То есть независимо от того, арендодатель или арендующий подает на расторжение нужно действовать определенным образом. Так реализация досудебного режима урегулирования вопроса расторжения вменяется и арендаторам. К добровольно подписываемому соглашению также можно прийти с посыла арендатора, чтобы расторгнуть договор аренды.

Алгоритм использования оснований для расторжения договора аренды.

Сначала можно предложить устное обсуждение всех последующих действий, уточнить возможность решения проблемных вопросов без расторжения отношений, возможность заключения соглашения по расторжению. Это позволит понять вам характер развития последующих событий. Таким образом вы высказываете свою позицию и имеющиеся по вашему мнению основаниями расторжения договора аренды и ждете реакции. Дальше уже можно переходить к закреплению каких-то моментов на бумаге или к ожиданию исполнения новых устных договоренностей. Все зависит от того, какие у вас были отношения в процессе ведения договора и при возникновении проблем.

Порядок регулирования спорных при наличии оснований расторжения договора.

Если вы намерены действовать решительно и расторгнуть договор аренды, опирайтесь на следующий алгоритм. Причем он актуален как для арендодателя, так и арендующего лица.

Заинтересованная сторона вынуждена действовать так:

  1. Отсылает требование сделать какие-то действия для исправления ситуации в рамках договора или закона с отсылкой на конкретные сведения (пункты договора, нормативно-правовые акты). Причем указывает что имеются основания расторжения договора аренды, если ситуация останется в том же виде. Дальше ожидает месяц.
  2. Затем в зависимости от реакции или отсутствии таковой можно уже направлять иск в суд, чтобы расторгнуть договор аренды. Предыдущий этап в этом случае будет засчитан в качестве досудебного периода регулировки спорного вопроса.

То есть на втором этапе нужно написать исковое заявление, определить место подачи иска, подготовить включаемую в иск документацию. Дальше ответчику направляется один экземпляр иска, уплачивается госпошлина, и исковой пакет относится в канцелярию суда. В последующем стоит ожидать назначения судебного заседания, что можно отслеживать в электронном виде на сайте судебной инстанции.

Важно понимать, что чек по уплате госпошлины, чек по отправке письма с уведомлением о подаче иска (или иное документальное доказательство), а также документальное подтверждение попытки досудебного урегулирования входят в состав приложений.

Составление и подача иска с учетом оснований расторжения договора аренды.

Итак, расторжение договора аренды это многостадийная процедура, финалом которой часто становится подача иска в суд. Основания расторжения договора аренды в данном случае играют большую роль в плане формирования настроя к конкретной проблеме и определения возможностей решить ее у сторон. Если накал страстей большой, рассмотрение дела в суде просто обеспечено. Причем сторонами могут выступать как физические лица, так и юридические.

Подсудность иска при наличии оснований расторжения договора аренды.

Все спорные моменты (или основания расторжения договора аренды), вытекающие из подобных договоров, рассматриваются арбитражными судами. В АПК России имеется распространяющаяся на всех общая формулировка о территориальной подсудности. По ней дело обязан рассматривать арбитражный суд по тому субъекту и адресу, где проживает ответчик. Но по спорам, исходящим из договоров аренды, применимо и правило подсудности по выбору заявителя, чтобы расторгнуть договор аренды.

Содержание иска.

Требования к формулированию и составлению искового заявления в данном случае прописаны в 125 АПК России. Это не зависит от того, какие здесь используются основания расторжения договора аренды. Данная норма используется для всех исков, направляемых в арбитражный суд.

Здесь указывается такая информация:

  • название судебной инстанции, куда подается иск;
  • информация о заявителе и ответчике: ФИО или название юрлица, адреса, телефонные номера;
  • обстоятельства возникновения проблемной ситуации, основания расторжения договора аренды с отсылкой на что-то (пункты договора, законодательные нормы);
  • требования на тему расторжения договора аренды и иных обстоятельств;
  • доказательства, отображающие реалистичность высказываемых требований;
  • документальный перечень, прикладываемый к иску.

Иск подписывает заявитель либо представляющее его лицо. Также происходит и подача. Причем подать иск, чтобы расторгнуть договор аренды, можно при личном визите либо при отправке его почтовым отправлением. Последнее необходимо делать с уведомлением о принятии письма.

Про соглашение на расторжение договора аренды с учетом используемых оснований.

Основания расторжения договора аренды
Основания расторжения договора аренды

К соглашению можно прийти при любом используемом основании расторжения договора аренды. Ведь соглашение позволяет прописать взаимозачеты, если в этом есть какая-то необходимость (например, имеется повреждение имущества, которое придется покрыть). Необязательно приводить все к разбору споров в судебном формате. Все зависит от возможностей обеих сторон договариваться.

Итак, намеревающаяся расторгнуть договор аренды сторона обязана составить письменно предложение об этом. Здесь же рекомендуется указать основания расторжения договора аренды. Направить его адресату разрешено по почте с описью и уведомительным бланком о получении. Если получатель это организация, отправку нужно делать на ее юридический адрес. При высказывании второй стороной в ответ на это согласие, вы составляете соглашение с учетом интересов обеих сторон.

Как составить соглашение при наличии оснований для расторжения договора.

Отсутствует унифицированная форма соглашения, чтобы расторгнуть договор аренды. Его можно составлять свободно, что вполне понятно, поскольку ситуации могут сильно отличаться. Можно лишь руководствоваться стандартными делопроизводственными правилами и официально-деловым стилем речи по составлению документов. Соглашение можно составить с опорой на форму договора. Главное учесть все вопросы, которые затрагивают интересы обоих участков договорных взаимоотношений. Основания расторжения договора аренды здесь также рекомендуется указывать, хотя такой обязанности нет. Формулировки должны быть точными для исключения двусмысленности прописанных в соглашении мыслей.

Что рекомендуется обозначить в соглашении.

Рекомендуемые пункты соглашения, чтобы расторгнуть договор аренды:

  • название (с уточнением по тематике) и присвоенный документу номер;
  • реквизиты расторгаемого договорного документа;
  • место и датировка формирования соглашения;
  • информация по сторонам (если задействован представитель с какой-либо стороны, нужно указать его);
  • указание того факта, что договор будет расторгнутым после подписывания соглашения;
  • дата подписывания акта приемки объекта владельцем;
  • количество выпускаемых экземпляров соглашения — минимум 2 шт. для каждой стороны, но если задействуется регистрационный госорган — 3 шт.;
  • реквизиты и подписи участников.

После подписания данного документа договорные обязательства исчерпаются. Также арендатор будет обязан передать по акту приема-передачи имущество владельцу, чтобы расторгнуть договор аренды окончательно. Причем здесь будет оценено его техническое состояние и прочие характеристики. Если оно окажется неудовлетворительным, возникнут проблемы.

Если договор изначально регистрировался в Росреестре, то и соглашение подвергается той же процедуре. Сделка окончится после занесения записи об этом в базу регистрирующего органа (касаемо объектов недвижимости — ЕГРН). Для него основания расторжения договора аренды не имеют значение. Главное, что стороны смогли договориться и закрепили это на бумаге.

Взаиморасчеты и возвращение имущества.

Такие должны быть учтены не только при подписании соглашения. Вопрос об этом рассматривается и в суде. Решить его можно разным образом. При намерении расторгнуть договор аренды арендодатель отдает депозит арендатору, если таковой имелся. Но также он может быть направлен на компенсирование убытков или оплату очередного месяца аренды. Ведь обязательство оплаты существует до того момента, пока основания расторжения договора аренды будут по-настоящему не реализованы и н не аннулирован.

Существует целый инструктаж по возвращению помещения или иного арендного объекта его собственнику. Сами основания расторжения договора аренды не имеют значения. Они скорее влияют на характер взаимодействия и желания идти навстречу друг другу. Здесь должна быть согласована дата осмотра имущества с подписанием соответствующего акта. Если одна из сторон не является, а отношения у вас сугубо формальные, значит придется отсылать письмо с приглашением на иную дату. Особо актуально это, когда расторгнуть договор аренды пытаются юрлица. Составить акт в итоге после очередного отказа можно со свидетелями.

Читайте очень популярные статьи:

+ 7 967 157 18 71WatsApp

 + 7 968 355 08 94WatsApp